Nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit: Achtung Steuerfalle bei Sanierungsfällen innerhalb von 5 Jahren

Die Ausgangssituation

Sie haben aktuell ein stark renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus erworben und stellen sich die Frage, welche steuerlichen Grundregeln zu beachten sind bzw. wie Sie sich taktisch verhalten sollten.

 

1. Problem: Die Renovierungsbremse durch anschaffungsnahe Aufwendungen - Das Problem innerhalb von 3 Jahren -

Durch die Vorschrift des § 6 (1) Nr. 1a EStG ist trotz der bestehenden Wohnungsnot eine Renovierungsbremse eingebaut.

Die 3-Jahres Frist beginnt nicht mit dem notariellen Kaufvertrag, sondern mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.

Die Kosten dürfen in den ersten 3 Jahren nicht mehr betragen als 15 v.H. der Gebäudeanschaffungskosten, ansonsten werden Renovierungskosten als Herstellungskosten behandelt und mit 2 v.H. pro Jahr abgeschrieben.

Durch die steigenden Grundstückspreise kann die 15 v.H.-Schmerzgrenze zur Zeit kaum noch präzise ermittelt werden.

Und zudem geben sich die Finanzämter auch noch alle Mühe diese Probleme noch zu verschärfen.

 

2. Problem: Achtung und jetzt kommt die größte, nämlich unbekannte Steuerfalle: Der Bundesfinanzhof zwingt zur langfristigen Vermietung

Soweit Sie nun aufgrund dieser Umstände die Renovierung in den Zeitraum nach Ablauf der 3 Jahre verschieben, so droht noch eine zweite Steuerfalle.

Das häufig übersehene Problem ist die Entscheidung des BFH vom 14.9.1994 IX R 71/93, BStBl 1995 II, 116, OFD Frankfurt, DStR 2018, 2385.

Demnach erkennt der Bundesfinanzhof Mietverluste bei einer kurzfristigen Vermietung bis zu 5 Jahren nur dann an, wenn der Vermieter innerhalb dieses 5-Jahre-Zeitraums einen Überschuss erzielt.

Ansonsten ist die Vermietungstätigkeit als ertragsteuerlich Liebhaberei zu qualifizieren, die zu einem Wegfall der gesamten Verluste führt.

Unabhängig hiervon wird die Besteuerung nach § 23 EStG durchgeführt. Das private Veräußerungsgeschäft setzt nicht voraus, dass lfd. positive Einkünfte erzielt worden sind.

Folge: Wer hohe Verluste aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien geltend machen möchte, sollte langfristig planen, z.B. 10 Jahre.


Ihnen gefällt unser topaktueller taxnews Newsletter?
Empfehlen Sie ihn gerne auch Ihren Kollegen, Mitarbeitern und Freunden!

Folgende Artikel könnten Sie auch interessieren