Die Grunderwerbsteuersätze variieren je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5% und sind zu einem erheblichen Kostenfaktor geworden. Unter Einhaltung der vom Gesetzgeber definierten Grenzen und ggf. Fristen ist es jedoch möglich, mit einem Share-Deal grundstückshaltender Gesellschaften legal Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Am 21.4.2021 hat der Bundestag die Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes verabschiedet (BT-Drucksache 19/28528). Vorbehaltlich der Verabschiedung im Bundesrat (voraussichtlich am 07.05.2021) sollen die Änderungen bereits zum 1. Juli 2021 in Kraft treten.
Folgende wesentliche Verschärfungen sind vorgesehen:
- Absenkung der 95%-Grenze auf 90% in allen Ergänzungstatbeständen (§ 1 Absätze 2a, 3 und 3a GrEStG; allerdings keine Änderung von § 6a GrEStG)
- Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre,
- Einführung eines neuen Ergänzungstatbestands zur Erfassung von Anteilseignerwechseln “innerhalb von 10 Jahren“ in Höhe von mindestens 90 Prozent bei Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b neu), Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer ist in diesen Fällen die Kapitalgesellschaft
- Einfügung einer Sonderregelung für börsengehandelte Wertpapiere (Börsenklausel, § 1 Abs. 2c neu)
- Verlängerung der Vorbehaltensfrist in § 6 GrEStG auf 15 Jahre
- Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen
- Aufhebung der betragsmäßigen Begrenzung des Verspätungszuschlags
Mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung lösen dann bereits unmittelbare oder mittelbare Anteilsveräußerungen grundbesitzender Gesellschaften von 90% an einen Erwerber bzw. die erstmalige Anteilsvereinigung von 90% bei einem Gesellschafter Grunderwerbsteuer aus. Zusätzlich gilt – nun für grundbesitzende Personen- und Kapitalgesellschaften gleichermaßen – dass kumulierte Anteilsübergänge von 90% innerhalb von 10 Jahren auf neue Gesellschafter Grunderwerbsteuer ausgelösen. Erst nach Ablauf der Frist ist es möglich, die übrigen Anteile grunderwerbsteuerfrei an neue Gesellschafter zu verkaufen.
Trotz der Neuregelung kann eine steuerfreie Aufstockung von Beteiligungen mit derzeit über 90% aber weniger als 95% (trotz der bereits überschrittenen 90-%-Schwelle) nicht erfolgen. Hier hat der Gesetzgeber eine Übergangsregelung vorgesehen. Die alte 95%-Schwelle ist somit weiterhin zu überwachen.
Die Änderungen können im Einzelfall unvorhergesehene und schwerwiegende Steuerfolgen haben. Es empfiehlt sich zu prüfen, ob es vorteilhaft sein kann, Anteilsverkäufe grundbesitzender Personen- oder Kapitalgesellschaften vor dem geplanten Inkrafttreten der Neuregelung zum 1.7.2021 vorzunehmen. Maßgebend ist der Abschluss des Kaufvertrages.