BFH zur anteiligen Zuordnung von Darlehenszinsen im Falle teilweiser Vermietung und teilweiser Veräußerung

(BFH Urteil v. 04.02.2020 IX R 1/18, Vorinstanz: FG Baden-Württemberg v. 06.04.2017 – 2 K 196/16

Der BFH hat nun basierend auf seinen entwickelten Rechtsprechungsgrundsätzen die Voraussetzungen an einen vollständigen Abzug von Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Fall von teilweise zu Vermietungs- und zu sonstigen Einkünften genutzten Gebäuden dargelegt.

Im Urteilsfall erwarben die klagenden Eheleute ein Grundstück und errichteten ein Gebäude mit drei Eigentumswohnungen. Eine Wohnung veräußerten sie an ihre Tochter mit einem Spekulationsverlust, die anderen zwei Wohnungen blieben im Eigentum und wurden fremdvermietet. Der Erwerb des Grundstücks und der Bau des Gebäudes wurden mit mehreren Darlehen finanziert. Sämtliche Baurechnungen wurden von einem einzigen Bankkonto beglichen. Eine Aufteilung der Herstellungskosten bzw. eine Zurechnung auf die drei Wohnungen nahmen die Eheleute nicht vor. Auf das Bankkonto flossen zudem sowohl die Darlehensmittel als auch Eigenmittel sowie Kaufpreisraten für die verkaufte Wohnung. Auch die Kapitaldienste der Darlehen wurden über dieses eine Konto bezahlt.

Die Kläger begehrten die vollständige Berücksichtigung der Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (ein Abzug bei den sonstigen Einkünften wäre gem. § 23 Abs. 3 S. 7 EStG nicht abziehbar gewesen).

Der BFH wies die Klage mit folgender Begründung ab:

  • In vollem Umfang bei einer Einkunftsart – wie hier bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – seien die Darlehenszinsen nur dann zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige das Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung dem der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung dienenden Gebäudeteils zuordnet.
  • Im vorliegenden Fall seien die Rechtsprechungsgrundsätze der gesonderten Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise fremdvermietet und teilweise selbstgenutzt wird entsprechend anzuwenden.
  • Dadurch, dass die Darlehensmittel im Urteilsfall zusammen mit zur Herstellung des Gebäudes benötigten weiteren Eigenmitteln der Steuerpflichtigen sowie des von der Erwerberin gezahlten Kaufpreises auf einem einheitlichen Baukonto vorgehalten wurden, sei eine Vermischung eingetreten, die eine gezielte Zuordnung des Darlehens zu dem zur späteren Fremdvermietung bestimmten Gebäudeteils ausschließe.
  • Im Ergebnis seien die Zinsen nur anteilig bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, dabei sei ein Aufteilungsmaßstab unter Berücksichtigung der Miteigentumsanteile nicht zu beanstanden.

Beachten Sie: Ein Vollabzug der Schuldzinsen erfordert laut BFH:

  • Führung gesonderter Konten;
  • Getrennte Ermittlung und entsprechender Ausweis der Herstellungskosten; sowie
  • Bezahlung nur derjenigen Aufwendungen mit den Darlehensmitteln, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zugerechnet werden können.

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