(BFH v. 29.10.2019 - IX R 38/17; Vorinstanz: FG Düsseldorf v. 1.3.2017 – 7 K 2053/14 F)
Im Urteilsfall erwarb eine Familienstiftung von ihren Destinatären einen 94%igen Bruchteil am Gesamthandsvermögen einer vermögensverwaltenden GbR mit einem vermieteten, denkmalgeschützten Mietwohngrundstück für einen Kaufpreis von rd. 2 Mio. Euro.
Gestritten wurde über die Angemessenheit des Veräußerungspreises sowie um die Bemessungsgrundlage und Höhe der AfA und zudem der Schuldzinsen in der Ergänzungsrechnung zur Überschussrechnung der Familienstiftung bei der GbR.
Die Parteien hatten den Veräußerungspreis von 2 Mio. Euro festgelegt und für die Bemessung der AfA auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt. Die Außenprüfung beanstandete dies als einen unangemessen hohen Kaufpreis und berücksichtigte die nach ihrer Ansicht unangemessenen Bestandteile als unentgeltliche Zuwendungen der Familienstiftung an ihre Destinatäre (sog. verdeckte Destinatärsvergütung, § 20 Abs. 1 S. Nr. 9 EStG). Der hiergegen gerichtete Einspruch unter Vorlage eines nachträglich erstellten Sachwertgutachtens blieb erfolglos und die Klage wurde als unbegründet abgewiesen, da bei Mietwohngrundstücken sei das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung heranzuziehen.
Der BFH ist der Auffassung der Finanzverwaltung nicht gefolgt und den Kaufpreis als angemessen beurteilt. Er macht folgende wichtige Ausführungen zur Erstellung einer Ergänzungsrechnung und zur Aufteilung des Kaufpreises für das von der Stiftung erworbene bebaute Grundstück (Boden- und Gebäudewert):
- Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung seien die im Bereich der Gewinnermittlung einer Mitunternehmerschaft geltenden Grundsätze zur Erstellung einer Ergänzungsbilanz auch bei der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG anzuwenden (BFH v. 24.6.2009, VIII R 13/07, BStBl II 2009, 993). Auch wenn es an der Verpflichtung, Bücher zu führen und Abschlüsse zu machen fehle, bestünde insoweit im Interesse einer zutreffenden, einzelfallbezogenen Besteuerung.
- Ein von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis sei grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern er nicht nur zum Schein getroffen würde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Des Weiteren dürfe nicht auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt werden, dass die vertraglich vereinbarte Kaufpreishöhe oder eine sich daran anschließende Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
- Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen sei grundsätzlich die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren angebracht. Niedrigere Ertrags- und Vergleichswerte könnten die Angemessenheit der Kaufpreisvereinbarung deshalb nicht indiziell infrage stellen.